Особенности управления специализированными объектами
В деловой, экономической, финансовой сфере, нормативных правовых документах часто можно встретить упоминание о так называемых «специализированных объектах» и проблемах (ограничениях) по их использованию.
В настоящей статье попытаемся разобраться с самим понятием «специализированный объект», с его особенностями и причинами возникновения трудностей с управлением такими объектами.
Специализированные объекты – это объекты имущества, которые редко (если вообще когда-либо) продаются на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса или организации, частью которых они являются в силу их уникальности, возникающей вследствие специализированного характера и проекта зданий, их конфигурации, размера, местоположения или иных черт.[1]
Понятие «специализированные объекты» звучит неоднозначно, ведь к подобным объектам может относиться все, что угодно. Важно понимать, что такие объекты предназначены, прежде всего, для выполнения каких-либо специальных (а иногда и уникальных) функций.
Специализированные объекты имеют свои физические и технические особенности, и, соответственно, существуют требования к их виду, устройству и прочим характеристикам.
Для каждого вида специализированных объектов существуют нормы и стандарты (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы, Международные стандарты и т.п.), на основании которых объекты создают, строят, оборудуют, эксплуатируют…
Но, к сожалению, не для всех специализированных объектов существуют утвержденные требования по их использованию как объектов имущественных прав.
Многие собственники специализированных объектов считают, что есть Гражданский кодекс РФ, который позволяет им владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (п.1 ст. 209 ГК РФ). Такие заблуждения характерны не только для «частных» собственников, но и для публичных (РФ, субъект РФ, муниципальное образование).
Имеют место случаи, когда органы по управлению имуществом публичного собственника не принимают в расчет специфику объекта, мотивируя это тем, что в их обязанности не входит знать узкопрофильные нормы и правила.
Однако, существует еще и пункт 2 той же статьи 209 Гражданского кодекса РФ, согласно которому «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...».
Для лучшего понимания рассмотрим нюансы управления специализированными объектами на примере объекта гражданской обороны и опасного производственного объекта.
Объекты гражданской обороны (объекты ГО) – это здания, сооружения, транспортные средства, коммуникации (пункты управления гражданской обороны, противорадиационные укрытия, склады имущества и т.д.), непосредственно используемые органами управления и силами гражданской обороны для решения задач гражданской обороны.[2]
К объектам ГО относятся убежища, противорадиационные укрытия, укрытия, специализированные складские помещения (места хранения), санитарно-обмывочные пункты, станции обеззараживания одежды, станции обеззараживания техники, иные объекты гражданской обороны.[3]
Требования к техническим характеристикам, оборудованию, содержанию и особенностям использования убежищ, противорадиационных укрытий и укрытий (всё это называется защитными сооружениями гражданской обороны, далее – ЗСГО) установлены Сводом правил СП 88.13330.2014 Защитные сооружения гражданской обороны (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 18 февраля 2014 г. № 59/пр) и Приказом МЧС России от 15.12.2002 № 583 «Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны» (зарег. в Минюсте России 25.03.2003 № 4317).
В некотором городе Н. орган местного самоуправления сдает в аренду свое имущество, в том числе ЗСГО. Предприниматель берет в аренду «нежилое помещение» с целевым использование «под объект общественного питания». Где-то в тексте договора прописано, что данное помещение – это убежище. «Но раз сдают под кафе, значит можно» - так решит любой арендатор.
Учитывая, что к общепиту также предъявляются нормативные требования, добросовестный арендатор снимает неприглядные защитно-герметические двери, реконструирует и выкладывает плиткой санузлы и помещение кухни, демонтирует старую вентиляционную систему и устанавливает новую (с прорубанием под нее отверстий в стенах), меняет систему освещения. И всё это законно! В строгом соответствии с требованиями норм и правил, но…для объекта общественного питания.
Однако, все работы, проведенные арендатором для правильного обустройства кафе, СТРОГО ЗАПРЕЩЕНО производить в убежище.
И вроде все всё сделали правильно, согласно своим должностным обязанностям, регламентам и инструкциям. Арендатор получил помещение под кофе и обустроил кафе. Сотрудник имущественного органа, сдавшего объект в аренду – упомянул в договоре аренды, что это убежище, а то, что его нельзя использовать под общепит нигде не указано. Узкоспециальные СНиПы и ГОСТы он знать не обязан.
По итогу объект гражданской обороны полностью утрачен, а наказать за это некого.
Еще один пример того, к чему приводит незнание требований к специализированным объектам. В том же городе Н. собственник «нежилого помещения» - частная организация продает его другой частной организации. В названии объекта указывает, что это «нежилое помещение бойлерной».
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» бойлерная – опасный производственный объект, то есть специализированный объект, на собственника которого накладывается ряд обязательств по содержанию и эксплуатации.
Новый собственник планирует использовать купленное «нежилое помещение» по своему усмотрению. Выносит всё старое оборудование, проводит ремонт и… даже не подозревает, что посредством этой бойлерной снабжались теплом дом культуры, детский спортивный центр, три государственных структуры и несколько частных компаний.
И в этом случае надзорным органам не удалось найти виновного. Собственник законно продал и даже указал в наименовании объекта, что это «нежилое помещение бойлерной». Покупатель приобрел только помещение, а оборудование не покупал (специальную документацию не принимал), не имеет прав, возможности и лицензии на содержание и эксплуатацию специализированного объекта.
По итогу бойлерной больше не существует, а учреждениями потрачены немалые деньги (из государственного и муниципального бюджета) на переподключение к иным объектам теплоснабжения.
В обоих описанных случаях должностные лица, безусловно, знали о специализированном статусе объектов, но не учитывали (или не хотели учитывать) его в процессе управления и распоряжения этими объектами. Ведь это не их обязанность, никак не влияет на их работу, ведь есть соответствующие надзорные органы…и, просто, всё равно.
И такие случаи происходят не редко, и будут происходить, пока на законодательном уровне не будет установлено требование учитывать особенности специализированных объектов при проведении с ними любых сделок.
И пока не будет установлено наказание за несоблюдение этого требования.
Это будет хорошей мотивацией для специалистов не только внимательно и более ответственно (а не шаблонно) выполнять свою работу, но и развиваться, узнавая и изучая что-то новое (пусть даже нормативные правовые акты, стандарты и регламенты).
О. Соловьева 2023
[1] Словари и энциклопедии на Академике academic.ru
[2] ГОСТ Р 42.0.02-2001 Гражданская оборона. Термины и определения основных понятий
[3] Постановление Правительства РФ от 29 ноября 1999 г. N 1309 "О порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны"